Déficit fiscal immobilier : comparaison entre location nue, LMNP et LMP
Un déficit fiscal apparaît lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus imposables d'une activité sur une année donnée.
Dans cet article, nous comparons les mécanismes de déficit en location nue, en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et en LMP (Loueur Meublé Professionnel), dans le cadre du régime réel.
Le régime réel permet de déduire les charges réellement supportées et, dans certains cas, de créer un déficit fiscal imputable ou reportable.
Tableau récapitulatif : déficit foncier, LMNP et LMP
| Critère |
Location nue |
LMNP |
LMP |
| Catégorie fiscale |
Revenus fonciers |
BIC |
BIC |
| Régime concerné |
Régime réel |
Régime réel |
Régime réel |
| Charges déductibles |
Liste limitée par le régime foncier |
Toutes les dépenses liées à l'activité et justifiées |
Toutes les dépenses liées à l'activité et justifiées |
| Amortissement du bien |
Non |
Oui |
Oui |
| Amortissement du mobilier |
Non |
Oui |
Oui |
| Travaux importants |
Déduction immédiate possible |
Souvent amortis sur plusieurs années |
Souvent amortis sur plusieurs années |
| Déficit imputable sur le revenu global |
Oui, jusqu'à 10 700 € (hors intérêts) |
Non |
Oui, sans plafond (hors amortissements) |
| Déficit lié aux intérêts d'emprunt |
Uniquement sur les revenus fonciers |
Inclus dans le déficit LMNP |
Inclus dans le déficit LMP |
| Déficit hors intérêts |
Revenu global puis revenus fonciers |
Futurs bénéfices LMNP |
Revenu global |
| Durée de report des déficits |
10 ans |
10 ans |
6 ans |
| Report des amortissements |
Non applicable |
Sans limite de durée |
Sans limite de durée |
| Les amortissements peuvent-ils créer un déficit ? |
Non applicable |
Non |
Non |
| Ordre d'imputation |
Intérêts → autres charges → revenu global |
Charges → intérêts → amortissements → reports |
Charges → intérêts → amortissements |
| Déficits conservés après vente du bien ? |
Oui, s'il reste des revenus fonciers |
Non |
Non |
| Déficits conservés après cessation d'activité ? |
Oui, pendant la période de report |
Non |
Non |
| Amortissements conservés après cessation d'activité ? |
Non applicable |
Non |
Non |
| Niveau de complexité |
Faible à moyen |
Moyen |
Élevé |
| Puissance de l'optimisation fiscale |
Moyenne |
Élevée |
Très élevée |
En résumé, le déficit foncier est particulièrement efficace pour valoriser de gros travaux, tandis que le LMNP et le LMP tirent principalement leur avantage fiscal des amortissements, qui permettent souvent de neutraliser les loyers imposables pendant de nombreuses années.
Pour affiner votre choix, il reste indispensable de réaliser des simulations financières spécifiques à votre situation patrimoniale.
Analyse personnalisée de votre situation
Quelles charges sont prises en compte ?
Location nue
En location nue, la liste des charges déductibles est strictement encadrée par le régime des revenus fonciers.
- Intérêts d'emprunt
- Taxe foncière
- Assurance PNO
- Frais de gestion
- Charges de copropriété
- Travaux d'entretien et de réparation
- Certaines provisions et indemnités
Les gros travaux peuvent générer immédiatement un déficit foncier important.
Location meublée (LMNP et LMP)
En location meublée, le principe est beaucoup plus large. Toutes les dépenses engagées dans l'intérêt de l'activité peuvent être déduites dès lors qu'elles sont justifiées et liées à l'exploitation du bien.
- Intérêts d'emprunt
- Taxe foncière
- Assurances
- Frais bancaires du compte dédié
- Honoraires comptables
- Abonnements internet ou téléphone liés à l'activité
- Déplacements de gestion (sous conditions)
- Frais administratifs divers
- Amortissement du bien immobilier
- Amortissement du mobilier
En LMNP et LMP, les gros travaux sont généralement amortis sur plusieurs années plutôt que déduits immédiatement.
Imputation des déficits
| Régime |
Imputation du déficit |
| Location nue |
Selon la nature du déficit |
| LMNP |
Uniquement sur les futurs bénéfices LMNP |
| LMP |
Sur le revenu global sans plafond (hors amortissements) |
Location nue
Le déficit foncier se décompose en deux catégories distinctes.
1. Déficit provenant des intérêts d'emprunt
Également appelé déficit lié aux intérêts d'emprunt.
- Non imputable sur le revenu global
- Reportable uniquement sur les revenus fonciers pendant 10 ans
2. Déficit foncier hors intérêts d'emprunt
- Imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an
- Le surplus est reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans
LMNP
- Déficit imputable uniquement sur les futurs bénéfices LMNP
- Impossible de l'imputer sur les salaires, retraites ou revenus financiers
LMP
- Déficit d'exploitation imputable sur le revenu global sans plafond
- Particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés
Les amortissements ne peuvent jamais créer un déficit imputable sur le revenu global.
Reportabilité des déficits
| Régime |
Durée de report |
| Déficit foncier (location nue) |
10 ans |
| LMNP |
10 ans |
| LMP |
6 ans |
Location nue
- Déficit lié aux intérêts : reportable 10 ans sur les revenus fonciers
- Déficit foncier hors intérêts : reportable 10 ans sur les revenus fonciers
LMNP
- Déficits reportables pendant 10 ans
- Amortissements reportables sans limite de durée
LMP
- Déficits d'exploitation reportables pendant 6 ans
- Amortissements reportables sans limite de durée
Ordre d'imputation
Location nue
- Revenus fonciers positifs
- Déficit provenant des intérêts d'emprunt
- Déficit foncier hors intérêts d'emprunt
- Imputation éventuelle sur le revenu global (10 700 €)
LMNP
- Charges déductibles
- Intérêts d'emprunt
- Amortissements de l'année en cours
- Amortissements reportés des années précédentes
- Déficits reportés des années antérieures
Les amortissements ne peuvent ni créer ni augmenter un déficit LMNP.
LMP
- Charges déductibles
- Intérêts d'emprunt
- Amortissements
Conséquences en cas de vente ou de fin d'activité
Location nue
Même si le bien à l'origine du déficit est vendu, les déficits fonciers reportables restent acquis au foyer fiscal.
- Ils peuvent être imputés sur les revenus fonciers des autres biens détenus.
- Ils restent utilisables pendant leur période de report restante.
- En l'absence de revenus fonciers futurs, ils deviennent inutilisables.
LMNP
- Les déficits non utilisés sont perdus lors de l'arrêt définitif de l'activité.
- Les amortissements reportables sont également perdus.
- Ils ne peuvent pas être transférés à une autre activité ou à un autre contribuable.
LMP
- Les déficits non utilisés disparaissent lors de la cessation définitive de l'activité.
- Les amortissements reportables non consommés sont également perdus.
La principale différence entre location nue et location meublée réside dans l'utilisation des amortissements. En LMNP et LMP, ils permettent souvent de réduire fortement l'imposition des loyers pendant de nombreuses années.
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