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Les déficits reportables et les amortissements excédentaires sont deux mécanismes comptables distincts. Bien qu'ils puissent coexister pour un même investissement, leur fonctionnement et leurs règles de report diffèrent.
Un déficit apparaît lorsque, sur un exercice donné, le résultat est négatif (les charges décaissables sont supérieures aux loyers).
L'amortissement correspond à l'usure théorique du bâti et du mobilier. Contrairement aux charges classiques, l'amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit fiscal.
En résumé : Ces deux indicateurs sont bien distincts. Le déficit est lié à un flux de trésorerie négatif (charges > revenus), tandis que l'amortissement excédentaire est une réserve comptable de 'charges non décaissées' qui permet de gommer vos bénéfices futurs indéfiniment.
En cas de résultat comptable positif, vous avez la possibilité de réduire votre base imposable en utilisant vos amortissements excédentaires des années précédentes et/ou vos déficits reportables antérieurs. Cependant, cette déduction doit impérativement respecter un ordre d'imputation légal.
Pour déterminer votre résultat fiscal, vous devez déduire les éléments dans l'ordre suivant :
👉 Je détaille précisément cet ordre d'imputation et ses subtilités dans la vidéo ci-dessous :
En LMNP, les déficits ne sont reportables que pendant 10 ans en LMNP. Voici une simulation pour comprendre ce mécanisme
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