Quelles différences entre les déficits reportables et les amortissements excédentaires pour les locations meublées : LMNP et LMP ?

Pour les locations meublées (LMNP, LMP) déclarées au régime réel, il est possible d'avoir des amortissements excédentaires et des déficits reportables.

Les déficits reportables apparaissent lorsque sur un exercice donné, la somme des loyers moins les charges, les taxes et les intérêts d'emprunt sont négatifs. Cela peut arriver dans certaines circonstances. Si la première année de votre activité de location meublée, vous décidez de passer les frais d'acquisition (frais d'agence et de notaire) en charge alors vous générerez très probablement un déficit. Ce déficit est reportable pendant 10 ans pour les LMNP et 6 ans pour les LMP.
■ Les amortissements excédentaires apparaissent quand la dotation aux amortissements est supérieure à la somme des loyers moins les charges moins les taxes, moins les intérêts d'emprunt. Comme l'amortissement ne peut engendrer un résultat fiscal négatif en LMNP et LMP, alors cela génère des amortissements excédentaires.
■ Les déficits reportables et les amortissements excédentaires sont donc deux choses bien différentes qui peuvent coexister pour un LMNP/LMP.

■ En cas de résultat comptable positif, on pourra utiliser les amortissements excédentaires des années précédentes et/ou les déficits reportables antérieurs tout en respectant un ordre d'imputation. On déduira dans l'ordre : les charges, les amortissements de l'année en cours, les amortissements antérieurs et enfin les déficits antérieurs. Je détaille cet ordre d'imputation dans cette vidéo.