1. Le cas des particuliers et des SCI à l'IR
Pour un propriétaire gérant ses biens en nom propre ou via une SCI à l'impôt sur le revenu (IR) :
- L'amortissement est impossible.
- Le fisc considère ces revenus comme issus d'un patrimoine civil (catégorie des revenus fonciers).
- Seules les charges réelles (travaux, intérêts, taxes) sont déductibles.
2. L'exception majeure : La SCI à l'IS
Dès lors que vos actifs sont logés dans une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (IS), les règles comptables changent :
- Selon le Plan Comptable Général (PCG), tout actif qui s'use doit être amorti.
- Cela s'applique à la location nue au sein d'une structure soumise à l'IS.
- Vous pouvez ainsi déduire la dépréciation des murs, de la toiture ou des équipements techniques.
Tableau récapitulatif des possibilités d'amortissement
| Structure de détention |
Location Meublée (Réel) |
Location Nue |
| Nom Propre / SCI à l'IR |
Amortissement possible |
INTERDIT |
| SCI à l'IS |
Amortissement possible |
AUTORISÉ |
3. La méthode de l'amortissement par composant
Pour les biens éligibles, on applique la méthode de décomposition par composant. Cette approche consiste à ventiler le prix d'acquisition sur différents postes selon leur durée de vie respective.
Vous pouvez consulter les détails de cette réglementation sur la base officielle :
Lien BOFiP - Décomposition par composant.
Les principaux composants incluent :
- Terrain : Non amortissable.
- Gros œuvre : Amorti sur 30 à 50 ans.
- Façades et étanchéité : Amorties sur 15 à 25 ans.
- Agencements : Amortis sur 10 à 15 ans.
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