Optimisation de la Base Amortissable en LMNP

L'objectif principal est de retenir la base amortissable la plus élevée possible afin de maximiser les dotations aux amortissements et d'optimiser l'impact fiscal.

Les Deux Options Disponibles

Option 1 : Amortissement sur le prix d'acquisition
- Intégration possible des frais annexes : notaire, agence, courtier, mobilier et travaux.
- Démarrage de l'amortissement : obligatoirement à la date d'achat du bien.
- Inconvénient : perte définitive des amortissements théoriques sur la période courue entre l'achat et le début de l'activité LMNP.
Option 2 : Amortissement sur la valeur estimée
- Démarrage de l'amortissement : à la date exacte de début d'activité LMNP.
- Avantage : aucune perte d'amortissement sur le passé (idéal pour les biens détenus depuis longtemps ou ayant fortement pris de la valeur).
- Inconvénient majeur (confirmé par le fisc) : exclusion stricte et définitive de tous les frais d'acquisition (notaire, agence, courtier).

Critères de Choix et Arbitrage

Le choix de la stratégie la plus rentable dépend directement de la configuration temporelle et financière de l'investissement :

Situation du bien	Option recommandée	Justification économique
Écart de temps court entre achat et LMNP (ex: moins de 1 an)	Option 1 : Prix d'acquisition	La perte d'antériorité est minime ; l'intégration des frais de notaire et d'agence maximise la base.
Écart de temps long (ex: 3 ans ou plus) ou forte plus-value	Option 2 : Valeur estimée	La réévaluation du bien compense largement le sacrifice des frais d'acquisition initiaux.

Optimisation de la Base Amortissable en LMNP

Les Deux Options Disponibles

Critères de Choix et Arbitrage

Comment utiliser le comparateur de bases amortissables ?